Real Time Analytics
Menu Zamknij

FORMALNOŚCI przed rozpoczęciem budowy

formalności

Słowem wstępu:

Masz już działkę, wszystkie formalności za sobą oraz wybrałeś idealny projekt Twojego Domu Marzeń ? Teraz czas na kilka dodatkowych informacji przed rozpoczęciem budowy. Dziś w artykule pojawi się kilka tematów. Między innymi:

  • pozwolenie na budowę lub zgłoszenie,
  • wybór kierownika budowy,
  • dokumentacja budowy,
  • sposób budowy: „metoda gospodarcza”, a wykonawca.

Dziś przedstawię powyższe informację, abyś wiedział co robić i w jakiej kolejności. Formalności jest dużo, lecz załatwisz je podczas kilku wizyt w urzędzie. Tak by w pełni bezpiecznie i zgodnie z obowiązującym prawem rozpocząć budowę. Zacznijmy od początku.

Formalności związane z pozwoleniem na budowę czy zgłoszeniem?

Dokumentem normującym wszelkie kwestie z rozpoczęciem i prowadzeniem budowy jest Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Określa też warunki oddania budynku do użytkowania.

Artykuł 29 pkt. 1 ust. 1a) pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Kiedy zgłoszenie?

Powyższy przepis informuje, że nie potrzebujesz pozwolenia na budowę, jeśli obszar oddziaływania budynku mieści się w całości na działce budowlanej, na której został zaprojektowany. To znaczy, że swoją inwestycją nie możesz naruszać granicy sąsiadów.

Po nowelizacji ustawy bez pozwolenia wybudujesz:

  • wolnostojące parterowe budynki gospodarcze oraz rekreacji indywidualnej (garaże, altany, ganki, ogrody zimowe),
  • tymczasowe obiekty budowlane niepołączone z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu,
  • niewielkie domki letniskowe, niesłużące do całorocznego zamieszkania – o powierzchni zabudowy do 35 m2 (nie więcej niż dwa na każde 500 m2 działki budowlanej),
  • wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2 (nie więcej niż dwie na każde 1000 m2 działki budowlanej),
  • zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m2, czyli popularne szamba,
  • przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę.

Pozwolenia na budowę nie wymaga się przy wykonywaniu:

  • robót polegających na dociepleniu budynków o wysokości do 25 m,
  • budowy przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2,
  • budowy ogrodzeń o wysokości do 2,2 m,
  • budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych.

Aby zgodnie z prawem prowadzić budowę złóż druk zgłoszenia, w odpowiednim organie architekoniczno-budowlanym. W zależności od miejsca zamieszkania będzie to Starostwo Powiatowe, Urząd Miasta lub Urząd Gminy. Trzeba wypełnić zamieszczony druk zgłoszenia pobrany osobiście lub z internetu i wraz z niezbędnymi załącznikami z złożyć we wskazanym miejscu.

Wymagane załączniki w przypadku domu jednorodzinnego to:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • oświadczenie kierownika budowy (robót) stwierdzające przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie, o posiadaniu odpowiednich uprawnień budowlanych.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Ma to być dokument kompletny, który umożliwi organowi jego merytoryczną ocenę i pozwoli podjąć decyzję. Jeżeli w terminie 21 dni od momentu wpłynięcia wszystkich dokumentów organ nie wniesie sprzeciwu można rozpocząć roboty budowlane. Natomiast wszystkie prace przygotowawcze można rozpocząć dopiero po tym terminie, a nie wcześniej, gdyż będzie to łamanie prawa! I to tyle formalności w urzędzie. Lecz najpierw musisz mieć działkę, projekt i kierownika.

Jeśli do zgłoszenia nie dołączymy wszystkich wymaganych dokumentów, organ zwróci się do nas na piśmie o ich uzupełnienie. Dopiero gdy wszystko będzie już dostarczone zacznie biec czas 21 dni, po których będziemy mogli zacząć prace przygotowawcze.

Od 1 stycznia 2017 roku w prawie budowlanym pojawił się nowy zapis. Mówi on, że organ może z urzędu, przed upływem terminu 21 dni, wydać zaświadczenie o braku podstawy do wniesienia sprzeciwu. Wydanie takiego dokumentu uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych przed upływem okresu wskazanego wyżej.

Każdy Urząd w Biuletynie Informacji Publicznej zamieszcza ogłoszenie, gdzie dokładnie złożyć dokumenty oraz na jakich drukach. Poniżej kilka przykładów wymaganych dokumentów:

Kiedy pozwolenie na budowę?

Jeśli zamierzasz wybudować dom bliźniaczy lub szeregowy będziesz potrzebował pozwolenia na budowę. Budując dom przy granicy działki, będzie on zawsze swoim obszarem oddziaływania wykraczał poza granicę działki budowlanej objętej inwestycją. Pozwolenie na budowę wymagane jest też dla domów budowanych w odległości mniejszej niż 3 m od granicy terenu. Warunki techniczne dopuszczają budowę w odległości minimalnej 1,5 m dla działek węższych niż 16 m. Dopuszczają również budowę na granicy działki jeśli po drugiej stronie (u sąsiada) stanie dokładnie taki sam obiekt, mogą dotykać się ścianami. Wtedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę wymaga również budowa:

  • wolno stojących budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie mieści się w całości na działce stanowiącej teren inwestycji (domy szeregowe lub bliźniacze),
  • budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2,
  • całorocznych domków letniskowych (bez względu na powierzchnię zabudowy) lub domków przeznaczonych do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2,
  • wiat o powierzchni zabudowy powyżej 50 m2,
  • basenów lub oczek wodnych poza terenem zabudowanej działki (niezależnie od powierzchni),
  • przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni powyżej 50 m2,
  • budynków usługowych,
  • budynków wielorodzinnych,
  • przebudowa ww. obiektów.

Wybór kierownika budowy

Wyżej wspomniałem, że do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o podjęciu funkcji kierownika budowy wraz z zaświadczeniem o posiadanych uprawnieniach budowlanych. W tym miejscu chciałbym to rozwinąć.

Dobry kierownik budowy to więcej niż połowa sukcesu na drodze do Twojego Domu Marzeń.

Formalności kierownika budowy

Pod słowem dobry kryje się wiele znaczeń. Jest to człowiek odpowiedzialny za budowę. Ale w przeciwieństwie do dużych i złożonych obiektów, na Twojej budowie będzie tylko w kluczowych etapach, a nie co dzień. Są to:

  • odbiór wykopu fundamentowego i zbrojenia fundamentów,
  • kontrola ścian konstrukcyjnych,
  • odbiór stropów i zbrojenia wieńców stropowych,
  • zatwierdzenie konstrukcji dachu.

Za każdą wizytą, kierownik budowy powinien dokonać wpisu w dzienniku budowy. Potwierdzi w ten sposób zgodność wykonania powyższych elementów z projektem i wiedzą techniczną. Dobry kierownik budowy to człowiek z doświadczeniem, z wiedzą i pojęciem „z czym to się je”. Taki, który znajdzie ewentualne błędy projektantów, podpowie co można usprawnić bądź ulepszyć w projekcie lub podczas procesu budowlanego. Zna etapy procesu budowlanego i pomoże także załatwić formalności w urzędzie. Najczęściej takie osoby znajdujemy z polecenia. Od zadowolonych znajomych bądź rodziny.

Z kierownikiem można również porozmawiać na temat pomocy w obliczeniu zapotrzebowania na materiały. Może on też pomóc w z znalezieniu dobrej ekipy, która zajmie się budową Twojego Domu Marzeń. Często, kierownicy mają swoje ekipy, z którymi współpracują na co dzień. To bardzo dobre połączenie i minimum formalności z Twojej strony. Musisz pamiętać, że dobry kierownik pomoże również przygotować dokumentację do zgłoszenia rozpoczęcia budowy oraz odbioru domu przez Nadzór Budowlany. Przypilnuje też aby wszystkie prace były wykonane zgodnie z harmonogramem. Dopilnuje wszelkich formalności prawnych i urzędowych. Kierownikiem budowy może być osoba posiadająca Uprawnienia budowlane. Powinny one uprawniać do kierowania robotami budowlanymi w danej specjalności w zakresie ograniczonym lub bez ograniczeń!

Formalności z dokumentacją budowy

Najważniejszym dokumentem podczas budowy Twojego Domu Marzeń jest Dziennik Budowy. To tam zapisywane są kolejne wykonywane etapy robót. Ich rozpoczęcie i zakończenie oraz wszystkie formalności urzędowe.

Według Ustawy Prawo budowlane:

Art. 45.

1. Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

2. Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji.

Dziennik budowy - formalności z wpisami

Dziennik budowy jest wydawany odpłatnie przez organ architektoniczno-budowlany. W terminie 3 dni od momentu, w którym pozwolenia na budowę stało się ostateczne. A także gdy inwestor nabył prawo do wykonywania robót budowlanych na podstawie zgłoszenia. Często możesz otrzymać dziennik wraz z zakupionym projektem Twojego Domu Marzeń. PAMIĘTAJ! Każdy dziennik musi być zarejestrowany przez organ architektoniczno-budowlany. To bardzo ważna sprawa i kolejne formalności do załatwienia w urzędzie.

Powyższy dziennik budowy można kupić np. tutaj.

W dzienniku budowy są odnotowywane poszczególne etapy realizacji prac. W nim dokonuje się wpisów odbioru poszczególnych elementów konstrukcyjnych, sieci wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej. Stanowi on podstawę do ubiegania się o pozwolenie na użytkowanie obiektu (musi być załączony wraz z wnioskiem). Do dziennika budowy ma prawo wpisywać się osoba uprawniona. Jest to inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, kierownik budowy, kierownik robót sanitarnych, kierownik robót elektrycznych, projektant, organ budowlany. Dodatkowo osoby wykonujące czynności geodezyjne oraz wszystkie inne służby, które kontrolują budowę, kominiarz, itp. Musi znajdować się na budowie przez cały okres jej trwania. Z wpisów powinna wynikać kolejność zdarzeń występujących na placu budowy. Istotną rolę odgrywa chronologia wpisów z kolejnymi etapami budowy. Nie wolno uzupełniać dziennika budowy wstecz!

Sposób budowy

Gdy już wszystkie formalności są za Tobą. Wybrałeś działkę, masz projekt i kierownika budowy oraz zgłosiłeś chęć rozpoczęcia prac i zakupiłeś dziennik możesz rozpocząć prace budowlane. Wiele osób mających predyspozycję, chęci i trochę zdolności manualnych decyduję się na budowę Domu Marzeń „metodą gospodarczą”. Jest to sposób, w którym wiele elementów wykonuje się samodzielnie. Często przy pomocy ojca, teścia czy dziadka, który „kiedyś murował swój dom”, lub ma smykałkę do budowlanki. Często roboty skomplikowane zleca się profesjonalistą (np. montaż konstrukcji dachu). Jest to metoda, dzięki której możesz zaoszczędzić trochę pieniędzy, ale też wiąże się z dużym wysiłkiem fizycznym i obciążeniem psychicznym. Widziałem wiele domów budowanych według powyższej metody i domy te stoją do dziś. Na pewnych etapach będziesz potrzebował również dźwigu. Warto rozpatrzyć ten problem wcześniej i zamówić termin z wyprzedzeniem.

Budowa w trakcie

Możesz też wybrać wykonawcę całego projektu. Uzgadniasz z wykonawcą terminy wykonania poszczególnych elementów, kierownik budowy odbiera roboty ulegające zakryciu i kluczowe elementy konstrukcyjne. Ty odwiedzasz budowę i podziwiasz efekty sprawnej ekipy budowlanej. Z wykonawcami bywa różnie więc powinieneś „mieć oko” na wszystko. I to wcale nie jest łatwiejsze niż wybudować dom metodą gospodarczą. Obecnie konkurencja na rynku budowlanym jest ogromna. Tak samo rozbieżności między wykonawcami. Możesz trafić na sprawdzonego wykonawcę, jak i na ekipę, która prezentuje średnią jakość wykonywanych robót. Przed wyborem wykonawcy trzeba sprawdzić jego firmę. Czy na czas rozlicza się z Urzędem Skarbowym i ZUS-em? Możesz też poprosić wykonawcę o pokazanie zdjęć obiektów przez niego zrealizowanych. Jeśli ktoś zataja efekty swojej pracy, zazwyczaj ma ku temu powody. Sprawdzony wykonawca nie boi pochwalić się swoimi realizacjami, gdyż są one jego wizytówką.

Podsumowując

Proces budowy i formalności z nim związane są skomplikowane. Trzeba zwracać uwagę na wiele istotnych kwestii. Jeśli jednak masz chęci, to budowa Twojego Domu Marzeń nie będzie uciążliwa. Potrzebny jest dobry kierownik budowy, sprawna ekipa lub, gdy budujesz dom samodzielnie trochę zdolności manualnych. Budowa domu powinna być dla Ciebie przygodą, którą sam kształtujesz otaczającą Cię rzeczywistość (w obszarze oddziaływania obiektu). To bardzo ciekawe doświadczenie, które jest inspirujące i pełne niespodzianek.

100% formalności za Tobą
100% formalności za Tobą!

W następnych wpisach będę chciał przybliżyć Tobie etapy budowy „Krok po kroku”. Zaczynając od badań gruntu, wykopu pod fundament, wykonania fundamentów, ścian konstrukcyjnych i wszystkich innych niezbędnych elementów Twojego Domu Marzeń. Jeśli coś jest niezrozumiałe, zostaw komentarz lub skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy. Postaram się odpowiedzieć na wszystkie pytania i rozwiać Twoje wątpliwości.

Dziękuję za uwagę i do następnego czytania…

Życzę przyjemnego dnia i powodzenia na drodze do Twojego Domu Marzeń!

Tomek 🙂

Podziel się swoim zdaniem na ten temat:

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

shares