Real Time Analytics
Menu Zamknij

DZIAŁKA i Projekt Twojego Domu Marzeń – część 1

Cześć 🙂

Jeśli chcesz wybudować Twój Dom Marzeń potrzebujesz działki na cele budowlane. Dobra lokalizacja i zagospodarowanie terenu wokół domu sprzyja odpoczynkowi, relaksowi w zaciszu ogrodu, czy spędzaniu czasu aktywnie wraz z dziećmi i rodziną. To wszystko zależy od Ciebie. Ale to dopiero po zakończeniu budowy Twojego Domu Marzeń. Dlatego tak ważna jest działka budowlana, której jeśli jeszcze nie posiadasz, pomogę Ci wybrać i przejść przez proces formalności. Zapraszam do artykułu.

 

Lokalizacja i wymiary

To istotna kwestia wyboru Twojego przyszłego miejsca zamieszkania. Jak wiadomo działek w centrum miasta jest dość niewiele, liczni deweloperzy prześcigają się w ofertach cenowych i kupują każdy dostępny skrawek gruntu, a ceny są kosmiczne. Działki poza miastem są dość przystępne cenowo, dodatkowo, są podzielone tak, że tworzą kształt prostokąta, rzadziej trapezu (to działki zazwyczaj skrajne, przy granicy lasu). Sama lokalizacja jest istotna w kwestii dojazdu do pracy lub dzieci do szkoły. Poza tym malowniczo położona działka pod miastem sprzyja rekreacji i wypoczynkowi. Wymiary działki są równie ważne co lokalizacja. Pamiętać musisz o tym, aby nie była ona zbyt wąska, gdyż trudno będzie umiejscowić na niej dom z projektów ogólnodostępnych, co wiązać się będzie z większymi kosztami adaptacji projektu bądź trzeba będzie wykonać projekt indywidualny. Dla domu o powierzchni użytkowej do 120 m2 szerokość działki nie powinna być mniejsza niż 20 m. Należy też pamiętać, że minimalna odległość od granicy działki ściany domu z otworami okiennymi wynosi 4 m, a ściany bez otworów to 3 m. Szerzej omówione jest to w Warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W dodatku, należy zwrócić uwagę na sposób zagospodarowania ścieków komunalnych, czy będzie to szambo, przydomowa oczyszczalnia ścieków czy może podłączenie do kanalizacji miejskiej (wiejskiej). Bardzo ważne jest, aby wybrana przez nas działka miała dostęp do drogi publicznej bądź dojazdowej oraz aby przez naszą działkę nie była prowadzona żadna droga dojazdowa do sąsiedniej nieruchomości. Unikniemy później kłopotów z „podpięciem” takiej działki do sieci dróg publicznych. Więcej o tym w akapicie „Wypis i wyrys”.

Badania gruntu

Jeśli wybrałeś już działkę w pięknej okolicy, z dala od zgiełku miasta i jest to teren nie zurbanizowany (nikt wcześniej nic nie wybudował w pobliżu 500 m) należałoby zastanowić się czy przed zakupem nie zlecić badań gruntu geologowi. Koszt tych badań to wydatek 400-500 zł w zależności od ilości wykonanych odwiertów. Po wykonaniu badań geolog przygotuje opracowanie zawierające warstwy gruntu, w raz z mapą i głębokością ich występowania co pomoże projektantowi w doborze odpowiedniej głębokości posadowienia budynków, wielkości i typu fundamentów. A jak wiemy solidne fundamenty, to podstawa szczęścia J . Z praktyki wiem, że zdarzają się działki po dawnych jeziorach czy stawach lub innych zbiornikach wodnych, na których znajduje się głęboka warstwa szczątek organicznych (torfu), którą trzeba usunąć, co powoduje znaczący wzrost kosztów budowy Twojego Domu Marzeń.

 

Księga wieczysta

Gdy już wiemy, że wybrana przez Ciebie lokalizacja jest tą odpowiednią i dodatkowo badania potwierdzają, że mogą tu powstać solidne „fundamenty szczęścia”, należy zadbać o stan prawny nieruchomości. Do tego celu służy Księga Wieczysta założona dla naszej wybranej nieruchomości. Z Księgą Wieczystą najczęściej można zapoznać się w Sądzie Rejonowym odpowiednim dla miejsca zamieszkania w wydziale Ksiąg Wieczystych. Księga Wieczysta składa się z czterech działów. Co należy sprawdzić:

  • Dział I – podstawowe informacje o nieruchomości takie jak: typ, adres, numer działki, opis praw jakie jej przysługują np. służebność gruntowa, itp.
  • Dział II – informacje dotyczące: właściciela nieruchomości, użytkowania wieczystego (o ile istnieje). Powinieneś sprawdzić czy osoba, która chcę działkę sprzedać jest wpisana do Księgi Wieczystej jako właściciel !
  • Dział III – w tym dziale sprawdzisz czy innym osobą nie przysługują prawa takie jak: pierwokup lub odkup, wejście, przejścia czy przejazdy przez nieruchomość, dożywotnia służebność gruntowa (prawo dożywotniego zarządzania nieruchomością).
  • Dział IV – najważniejszy dział Księgi Wieczystej. To tutaj znajdują się wszystkie wpisy dotyczące zobowiązań nieruchomości, hipoteki. Ten, którego hipoteka jest ustanowiona na tej nieruchomości ma prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu np. kredytu hipotecznego zaciągniętego pod ten grunt. Gdy na nieruchomości są inne zadłużenia, w momencie zaciągania kredytu pod tą działkę, należy dostarczyć do banku zaświadczenia, że w momencie podpisania aktu notarialnego żaden podmiot nie będzie miał prawa zgłaszać do nich roszczeń.

Wszystkie informację można sprawdzić pod adresem ekw.ms.gov.pl bez wychodzenia z domu. Nie musisz być właścicielem nieruchomości by zapoznać się z Księgą Wieczystą.

Wypis i wyrys

Następnie, powinieneś uzyskać wypis i wyrys działki z miejscowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Będzie to Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta odpowiedni dla lokalizacji Twojej nieruchomości. Dokumenty te, inaczej niż w przypadku Księgi Wieczystej może otrzymać właściciel nieruchomości lub jego pełnomocnik. W miejscowej ewidencji geodezyjnej i kartograficznej uzyskamy informację: kto jest właścicielem nieruchomości (pełne dane właściciela), numer Księgi Wieczystej, numer i oznaczenie działki, dokładną powierzchnię działki (może być inna niż w Księdze Wieczystej, za prawdziwą przyjmuje się tą z wypisu), teoretycznie tylko uzyskamy również informację o rodzaju gruntu i gleb jakie występują na powierzchni nieruchomości, choć szczególnie nie zwracałbym na nie uwagi, tylko zlecił osobne badania geologowi. Należy też zwrócić uwagę na Mapę Zasadniczą dostępną w Urzędzie, na której to podane są dane o rodzajach sieci występujących w pobliżu Twojej działki. Jeśli nie jest ona uzbrojona w przyłącza niezbędne jest doprowadzenie ich do nieruchomości. Mapa Zasadnicza określa odległości, więc łatwo na jej podstawie określić dodatkowe koszty związane z przyłączeniem jej do sieci. Zazwyczaj Urzędy dysponują Mapą Zasadniczą w skali 1:500. Przed podpisaniem aktu notarialnego należy zgłosić chęć zapoznania się z powyższymi danymi właścicielowi, który chce sprzedać nieruchomość, aby przygotował dla nas powyższe dokumenty. Usprawni to proces decyzyjny i w spokoju będziemy mogli podpisać akt notarialny, wiedząc, że nie kupujemy przysłowiowego „kota w worku”.

 

Mapa do celów projektowych – www.poradnikprojektanta.pl

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Gdy kupujemy działkę budowlaną nie do końca możemy wybudować na niej wszystko co chcemy. Jesteśmy bowiem zobowiązani do budowy według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to dokument sporządzany przez Wójta, Burmistrza lub Prezydenta odpowiedniego do lokalizacji naszej działki i to on określa co możemy wybudować na naszej nieruchomości. Jeśli chcemy uzyskać szczegółowe informacje co może zostać wybudowane nie tylko na naszej działce, ale też w okolicy możemy sprawdzić Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w Internecie, lub udać się do urzędu Miasta lub Gminy i tam zasięgnąć informacji. Warto zwrócić uwagę na to co może powstać w okolicy i czy np. nie będzie to jakiś zakład przemysłowy mniejszy lub większy. Przecież nie chcemy co dzień słuchać pracujących maszyn lub samochodów ciężarowych, które są hałaśliwe i uciążliwe. Jeśli Plan Zagospodarowania naszej działki nie obejmuje, należy złożyć w miejscowym wydziale architektonicznym Starostwa lub Urzędu Miasta wniosek o wydanie warunków zabudowy dla naszej działki, wraz z załączoną do niego mapą z naszkicowanym, planowanym, budynkiem. Zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego normują nie tylko to co możemy tam wybudować. Często zawierają wiele informacji dodatkowych jak: kąt nachylenia połaci dachowej, wysokość budynku, linie zabudowy (jaka powinna być odległość frontowej elewacji budynku od granicy działki), itp. Warto spotkać się z lokalnym projektantem, który pomoże wybrać idealny projekt dla nas jaki i spełniający podane wymogi prawne.

Umowa przedwstępna

Bardzo często nie możemy od razu po wyborze działki podpisać umowy kupna-sprzedaży. Często właściciel musi uregulować stan prawny nieruchomości (jeśli była przekazana w spadku lub darowiźnie), stan zobowiązań finansowych (jeśli był zaciągany pod nieruchomość kredyt lub pożyczka). Warto w takim przypadku podpisać umowę przedwstępną, która zawierać będzie termin zawarcia umowy, oraz ustaloną wartość nieruchomości. Umowę tą szerzej reguluje Kodeks Cywilny. Należy zawrzeć ją w formie papierowej, z określonym terminem, nie dłuższym niż 1 rok od podpisania umowy przedwstępnej, gdyż po tym czasie nabywca nie będzie zobowiązany nabyć nieruchomość, której powyższa umowa dotyczy. Umowa ta nie musi być spisana u notariusza, może zostać podpisana tylko przez nabywcę i zbywcę. Należy pamiętać, że wszystkie zobowiązania wynikające z Umowy Przedwstępnej ulegają przedawnieniu w momencie upłynięcia 1 roku od podpisania umowy !

Notariusz

Wreszcie zbliżamy się do końca finalizowania zakupu Twojej działki budowlanej, na której w przyszłości stanie Twój Dom Marzeń. Po spełnieniu wszystkich powyższych wymagań, odwiedzeniu Urzędów i zgromadzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów, możesz przystąpić do sfinalizowania transakcji. Wystarczy krótka, kilkudziesięciominutowa wizyta u Notariusza w celu podpisania aktu notarialnego i już będziesz mógł cieszyć się z zakupu działki budowlanej, Twojego pierwszego kroku na drodze do Domu Marzeń. Wiem, że ilość poświęconego czasu na szukanie nieruchomości, badania, negocjacje z właścicielem i gromadzenie dokumentacji zajęła wiele chwil, lecz po podpisaniu aktu notarialnego będziesz mógł wbić pierwszy szpadel we własną ziemie. Prawda, że cudowne uczucie…

 

Koszty zakupu działki budowlanej

Krótkie podsumowanie, kosztów związanych z zakupem:

  • koszt działki budowlanej – zapłacony dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości,
  • koszt podpisania aktu notarialnego (taksa notarialna) – 1 % wartości nieruchomości (płatne u notariusza, w momencie podpisywania aktu notarialnego), kwoty zaczynają się od 2000 zł,
  • podatek VAT (jeśli kupujesz nieruchomość od firmy, zazwyczaj wliczony w cenę, 23%, zwalnia z płatności PCC) lub podatek PCC (jeśli kupujesz od osoby fizycznej, nie wliczony w cenę, płatny w terminie 14 dni od zakupu, należy złożyć deklaracje PCC i zapłacić podatek najpóźniej w 14 dniu od podpisania aktu notarialnego, jest to 2% wartości nieruchomości zawartej w akcie notarialnym),
  • ewentualne badania gruntu – 500 zł.

Ciesz się z własnego gruntu !

Gratulacje, właśnie stałeś się Właścicielem gruntu na cele budowlane. Cieszę się wraz z Tobą, bo to pierwszy krok do Twojego Domu Marzeń. Następnym krokiem będzie wybór projektu, który przybliżę w następnym wpisie.

Jeśli podoba Ci się ten wpis lub coś szczególnie Cię zaciekawiło, jeśli masz jakieś pytania, będzie mi niezmiernie miło jeśli zostawisz komentarz lub podzielisz się tymi informacjami ze znajomymi, którzy też „robią” pierwszy krok na drodze, której celem jest Twój Dom Marzeń.

Dziękuję za uwagę i zapraszam na drugą część, która będzie poruszała temat wyboru projektu Twojego Domu Marzeń.

Pozdrawiam i życzę przyjemnej reszty dnia !

Tomek 🙂

autor: twojdommarzen.pl

Podziel się swoim zdaniem na ten temat:

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.