Real Time Analytics
Menu Zamknij

DZIAŁKA BUDOWLANA Twojego Domu Marzeń

Działka

Słowem wstępu:

Jeśli chcesz wybudować Twój Dom Marzeń potrzebujesz działkę budowlaną. Dobra lokalizacja i zagospodarowanie terenu wokół domu sprzyja odpoczynkowi,. Ponadto gwarantuje relaks w zaciszu ogrodu, czy spędzanie czasu aktywnie wraz z dziećmi i rodziną. To wszystko zależy od Ciebie. Ale to dopiero po zakończeniu budowy Twojego Domu Marzeń. Dlatego tak ważna jest działka budowlana, której jeśli jeszcze nie posiadasz, pomogę Ci wybrać i przejść przez proces formalności. W tym artykule krok po kroku opisuje procedury związane z działką budowlaną. Zapraszam do artykułu.

Działka budowlana – Lokalizacja

Lokalizacja to istotna kwestia wyboru Twojego przyszłego miejsca zamieszkania. Jak wiadomo działek w centrum miasta jest dość niewiele. Liczni deweloperzy prześcigają się w ofertach cenowych i kupują każdy dostępny skrawek gruntu, a ceny są kosmiczne. Działka budowlana poza miastem jest przystępna cenowo. Z podziału tworzy się kształt prostokąta, rzadziej trapezu (to działki zazwyczaj skrajne, przy granicy lasu). Sama lokalizacja jest istotna w kwestii dojazdu do pracy lub dzieci do szkoły. Poza tym malowniczo położona działka pod miastem sprzyja rekreacji i wypoczynkowi.

Działka budowlana – wymiary

Wymiary działki są równie ważne co lokalizacja. Pamiętać musisz o tym, aby nie była ona zbyt wąska. Na takiej działce budowlanej trudno będzie umiejscowić dom z projektów ogólnodostępnych. Wiązać się będzie z większymi kosztami adaptacji projektu bądź trzeba będzie wykonać projekt indywidualny. Dla domu o powierzchni użytkowej do 120 m2 szerokość działki nie powinna być mniejsza niż 20 m. Pamiętaj, że minimalna odległość od granicy działki ściany domu z oknami wynosi 4 m, a ściany bez okien 3 m. Szerzej ustawodawca omówił to w Warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dokładnie w Dziale II, Rozdział 1 „Usytuowanie obiektu”.

Zwrócić uwagę na przyłącza mediów (gaz, prąd, woda, odprowadzenie nieczystości). Im więcej przyłączy już istnieje tym przyszłe koszty będą mniejsze. Ważnym jest, aby wybrana przez nas działka miała dostęp do drogi publicznej bądź dojazdowej. Pamiętaj, żeby przez Twoją działkę nie była prowadzona żadna droga dojazdowa do sąsiedniej nieruchomości. Unikniesz kłopotów z włączeniem takiej działki do sieci dróg publicznych. Więcej o tym w akapicie „Wypis i wyrys”.

Działka budowlana, a badania gruntu

Wybrałeś już działkę w pięknej okolicy, z dala od zgiełku miasta pomyśl czy przed zakupem nie zlecić badań gruntu geologowi. Ja polecam wykonać takie badania swoim klientom. Koszt tych badań to wydatek 400-500 zł w zależności od ilości wykonanych odwiertów. Gwarantują one spokój i zapewniają odpowiednie posadowienie budynku. A jak wiemy solidne fundamenty, to podstawa. Wiem, że w obrocie spotkać można działki budowlane na terenach podmokłych. Często też po dawnych jeziorach lub innych zbiornikach wodnych, na których znajduje się głęboka warstwa torfu, którą trzeba usunąć. Powoduje to znaczny wzrost kosztów budowy Twojego Domu Marzeń.

Działka budowlana - checklista pomaga :)

Działka budowlana, a księga wieczysta

Wybrałeś lokalizację. Działka budowlana jest odpowiednia i badania potwierdzają, że może tu powstać dom jednorodzinny, należy zbadać stan prawny nieruchomości. Do tego celu służy Księga Wieczysta założona dla naszej wybranej nieruchomości. Z Księgą Wieczystą najczęściej można zapoznać się w Sądzie Rejonowym odpowiednim dla miejsca zamieszkania w wydziale Ksiąg Wieczystych. Księga Wieczysta składa się z czterech działów. Co należy sprawdzić:

  • Dział I – informacje o nieruchomości takie jak: typ, adres, numer działki, opis praw jakie jej przysługują np. służebność gruntowa, itp.
  • Dział II – informacje dotyczące: właściciela nieruchomości, użytkowania wieczystego (o ile istnieje). Sprawdź czy osoba, która chcę działkę sprzedać jest wpisana do Księgi Wieczystej jako właściciel !
  • Dział III – w tym dziale sprawdzisz czy innym osobą nie przysługują prawa do nieruchomości. Na przykład: pierwokup lub odkup, wejście, przejścia czy przejazdy przez nieruchomość.
  • Dział IV – najważniejszy dział Księgi Wieczystej. To tutaj znajdują się wszystkie wpisy dotyczące zobowiązań nieruchomości, hipoteki. „Ten, którego hipoteka jest ustanowiona na nieruchomości ma prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu np. kredytu hipotecznego zaciągniętego pod ten grunt”. Gdy na nieruchomości są inne zadłużenia, w momencie zaciągania kredytu pod tą działkę, należy dostarczyć do banku zaświadczenia, że w momencie podpisania aktu notarialnego żaden podmiot nie będzie miał prawa zgłaszać do nich roszczeń.

Wszystkie informację można sprawdzić pod adresem ekw.ms.gov.pl bez wychodzenia z domu. Nie musisz być właścicielem nieruchomości by zapoznać się z Księgą Wieczystą. Może okazać się, że dla wybranej działki budowlanej KW nie została utworzona. Jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt sam będziesz musiał taką założyć.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla działki budowlanej

Następnie, powinieneś uzyskać wypis i wyrys działki z miejscowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Będzie to Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta odpowiedni dla lokalizacji Twojej nieruchomości. Dokumenty te, inaczej niż w przypadku Księgi Wieczystej może otrzymać właściciel nieruchomości lub jego pełnomocnik. W miejscowej ewidencji geodezyjnej i kartograficznej uzyskamy następujące informacje. Kto jest właścicielem nieruchomości (pełne dane właściciela), numer Księgi Wieczystej, numer i oznaczenie działki, dokładną powierzchnię działki. Powierzchnia może być inna niż w Księdze Wieczystej, za prawdziwą przyjmuje się tą z wypisu. Teoretycznie tylko uzyskamy również informację o rodzaju gruntu i gleb jakie występują na powierzchni nieruchomości. Choć szczególnie nie zwracałbym na nie uwagi, tylko zlecił osobne badania geologowi.

Zwrócić uwagę na Mapę Zasadniczą dostępną w Urzędzie, podane są tam dane o rodzajach sieci występujących w pobliżu Twojej działki. Jeśli nie jest ona uzbrojona w przyłącza, niezbędne jest doprowadzenie ich do nieruchomości. Mapa Zasadnicza określa odległości, więc łatwo na jej podstawie określić dodatkowe koszty związane z przyłączeniem jej do sieci. Zazwyczaj Urzędy dysponują Mapą Zasadniczą w skali 1:500. Przed podpisaniem aktu notarialnego zgłoś chęć zapoznania się z powyższymi danymi właścicielowi. Tylko on lub jego pełnomocnik może przygotował dla nas powyższe dokumenty. Usprawni to proces decyzyjny i w spokoju będziemy mogli podpisać akt notarialny, wiedząc, że nie kupujemy przysłowiowego „kota w worku”.

Działka budowlana - mapa zasadnicza
Tak wygląda mapa zasadnicza działki budowlanej.

Mapa do celów projektowych – www.poradnikprojektanta.pl

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Gdy kupujemy działkę budowlaną nie do końca możemy wybudować na niej wszystko co chcemy. Jesteśmy bowiem zobowiązani do budowy według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to dokument sporządzany przez Wójta, Burmistrza lub Prezydenta odpowiedniego do lokalizacji naszej działki. To MPZP określa co możemy wybudować na naszej nieruchomości. Szczegółowe informacje co może zostać wybudowane w okolicy możemy sprawdzić MPZP w Internecie. Dane te możesz uzyskać również w Urzędzie Miasta lub Gminy i tam zasięgnąć informacji. Zwrócić uwagę na to co może powstać w okolicy i czy nie będzie to jakiś zakład przemysłowy. Przecież nie chcemy co dzień słuchać pracujących maszyn lub samochodów ciężarowych, które są hałaśliwe i uciążliwe.

Jeśli MPZP naszej działki nie obejmuje, należy złożyć w miejscowym wydziale architektonicznym wniosek o wydanie warunków zabudowy. Zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego normują nie tylko to co możemy tam wybudować. Zawierają wiele informacji dodatkowych jak: kąt nachylenia połaci dachowej, wysokość budynku, linie zabudowy, liczbę kondygnacji itp. Warto spotkać się z lokalnym projektantem, który pomoże wybrać idealny projekt dla nas jaki i spełniający podane wymogi prawne.

Umowa przedwstępna

Bardzo często nie możemy od razu po wyborze działki podpisać umowy kupna-sprzedaży. Właściciel powinien uregulować stan prawny nieruchomości (jeśli była przekazana w spadku lub darowiźnie). Sprzedający powinien też wyjaśnić stan zobowiązań finansowych (jeśli był zaciągany pod nieruchomość kredyt lub pożyczka). Warto w takim przypadku podpisać umowę przedwstępną, która zawierać będzie termin zawarcia umowy przyrzeczonej, oraz ustaloną wartość nieruchomości. Umowę tą szerzej reguluje Kodeks Cywilny. Należy zawrzeć ją w formie papierowej, z określonym terminem, nie dłuższym niż 1 rok od podpisania umowy przedwstępnej. Po upływie 1 roku nabywca nie będzie zobowiązany nabyć nieruchomość, której powyższa umowa dotyczy. Umowa ta nie musi być spisana u notariusza, może zostać podpisana tylko przez nabywcę i zbywcę. Należy pamiętać, że wszystkie zobowiązania wynikające z Umowy Przedwstępnej ulegają przedawnieniu w momencie upłynięcia 1 roku od podpisania umowy !

Notariusz

Wreszcie zbliżamy się do końca finalizowania zakupu Twojej działki budowlanej, na której w przyszłości stanie Twój Dom Marzeń. Po spełnieniu wszystkich powyższych wymagań, odwiedzeniu Urzędów i zgromadzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów, możesz przystąpić do sfinalizowania transakcji. Wystarczy krótka, wizyta u Notariusza w celu podpisania aktu notarialnego i już będziesz mógł cieszyć się z zakupu działki budowlanej. To Twój pierwszy kroku na drodze do Domu Marzeń. Ilość poświęconego czasu na szukanie nieruchomości, badania, negocjacje z właścicielem i gromadzenie dokumentacji zajęła wiele chwil. Po podpisaniu aktu notarialnego będziesz mógł wbić pierwszy szpadel we własną ziemie. Prawda, że cudowne uczucie…

Piękna działka, piękny dom, piękna okolica

Koszty zakupu działki budowlanej

Krótkie podsumowanie, kosztów związanych z zakupem:

  • wartość działki budowlanej – zapłacony dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości,
  • koszt podpisania aktu notarialnego (taksa notarialna) – 1 % wartości nieruchomości. Płatne u notariusza, w momencie podpisywania aktu notarialnego, kwoty zaczynają się od 2000 zł.
  • podatek VAT – jeśli kupujesz nieruchomość od firmy. Zazwyczaj jest wliczony w cenę, stawka 23%, zwalnia z płatności PCC.
  • podatek PCC – jeśli kupujesz od osoby fizycznej. PCC nie jest wliczony w cenę sprzedaży. Płatny w terminie 14 dni od zakupu. Po zakupie należy złożyć deklaracje PCC w Twoim Urzędzie Skarbowym. Podatek trzeba zapłacić najpóźniej w 14 dniu od podpisania aktu notarialnego, jest to 2% wartości nieruchomości zawartej w akcie notarialnym.
  • ewentualne badania gruntu – 500 zł.

Ciesz się z własnego gruntu !

Gratulacje, właśnie stałeś się Właścicielem gruntu na cele budowlane. Cieszę się wraz z Tobą, bo to pierwszy krok do Twojego Domu Marzeń. Następnym krokiem będzie wybór projektu, który przybliżę w następnym wpisie.

Jeśli podoba Ci się ten wpis lub Cię zaciekawił, będzie mi niezmiernie miło jeśli podzielisz się tymi informacjami ze znajomymi. Może Oni też „robią” pierwszy krok na drodze, której celem jest Twój Dom Marzeń.

Dziękuję za uwagę i zapraszam na drugą część, która będzie poruszała temat wyboru projektu Twojego Domu Marzeń.

Pozdrawiam i życzę przyjemnej reszty dnia !

Tomek 🙂

Podziel się swoim zdaniem na ten temat:

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

shares