Real Time Analytics

FORMALNOŚCI przed rozpoczęciem budowy

formalności

Słowem wstępu:

Masz już działkę, wszystkie formalności za sobą oraz wybrałeś idealny projekt Twojego Domu Marzeń ? Teraz czas na kilka dodatkowych informacji przed rozpoczęciem budowy. Dziś w artykule pojawi się kilka tematów. Między innymi:

  • pozwolenie na budowę lub zgłoszenie,
  • wybór kierownika budowy,
  • dokumentacja budowy,
  • sposób budowy: „metoda gospodarcza”, a wykonawca.

Dziś przedstawię powyższe informację, abyś wiedział co robić i w jakiej kolejności. Formalności jest dużo, lecz załatwisz je podczas kilku wizyt w urzędzie. Tak by w pełni bezpiecznie i zgodnie z obowiązującym prawem rozpocząć budowę. Zacznijmy od początku.

Formalności związane z pozwoleniem na budowę czy zgłoszeniem?

Dokumentem normującym wszelkie kwestie z rozpoczęciem i prowadzeniem budowy jest Ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. Określa też warunki oddania budynku do użytkowania.

Artykuł 29 pkt. 1 ust. 1a) pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane.

Kiedy zgłoszenie?

Powyższy przepis informuje, że nie potrzebujesz pozwolenia na budowę, jeśli obszar oddziaływania budynku mieści się w całości na działce budowlanej, na której został zaprojektowany. To znaczy, że swoją inwestycją nie możesz naruszać granicy sąsiadów.

Po nowelizacji ustawy bez pozwolenia wybudujesz:

  • wolnostojące parterowe budynki gospodarcze oraz rekreacji indywidualnej (garaże, altany, ganki, ogrody zimowe),
  • tymczasowe obiekty budowlane niepołączone z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu,
  • niewielkie domki letniskowe, niesłużące do całorocznego zamieszkania – o powierzchni zabudowy do 35 m2 (nie więcej niż dwa na każde 500 m2 działki budowlanej),
  • wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m2 (nie więcej niż dwie na każde 1000 m2 działki budowlanej),
  • zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m2, czyli popularne szamba,
  • przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 m3 na dobę.

Pozwolenia na budowę nie wymaga się przy wykonywaniu:

  • robót polegających na dociepleniu budynków o wysokości do 25 m,
  • budowy przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m2,
  • budowy ogrodzeń o wysokości do 2,2 m,
  • budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych.

Aby zgodnie z prawem prowadzić budowę złóż druk zgłoszenia, w odpowiednim organie architekoniczno-budowlanym. W zależności od miejsca zamieszkania będzie to Starostwo Powiatowe, Urząd Miasta lub Urząd Gminy. Trzeba wypełnić zamieszczony druk zgłoszenia pobrany osobiście lub z internetu i wraz z niezbędnymi załącznikami z złożyć we wskazanym miejscu.

Wymagane załączniki w przypadku domu jednorodzinnego to:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  • decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • oświadczenie kierownika budowy (robót) stwierdzające przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie, o posiadaniu odpowiednich uprawnień budowlanych.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonania robót budowlanych, a także termin ich rozpoczęcia. Ma to być dokument kompletny, który umożliwi organowi jego merytoryczną ocenę i pozwoli podjąć decyzję. Jeżeli w terminie 21 dni od momentu wpłynięcia wszystkich dokumentów organ nie wniesie sprzeciwu można rozpocząć roboty budowlane. Natomiast wszystkie prace przygotowawcze można rozpocząć dopiero po tym terminie, a nie wcześniej, gdyż będzie to łamanie prawa! I to tyle formalności w urzędzie. Lecz najpierw musisz mieć działkę, projekt i kierownika.

Jeśli do zgłoszenia nie dołączymy wszystkich wymaganych dokumentów, organ zwróci się do nas na piśmie o ich uzupełnienie. Dopiero gdy wszystko będzie już dostarczone zacznie biec czas 21 dni, po których będziemy mogli zacząć prace przygotowawcze.

Od 1 stycznia 2017 roku w prawie budowlanym pojawił się nowy zapis. Mówi on, że organ może z urzędu, przed upływem terminu 21 dni, wydać zaświadczenie o braku podstawy do wniesienia sprzeciwu. Wydanie takiego dokumentu uprawnia inwestora do rozpoczęcia robót budowlanych przed upływem okresu wskazanego wyżej.

Każdy Urząd w Biuletynie Informacji Publicznej zamieszcza ogłoszenie, gdzie dokładnie złożyć dokumenty oraz na jakich drukach. Poniżej kilka przykładów wymaganych dokumentów:

Kiedy pozwolenie na budowę?

Jeśli zamierzasz wybudować dom bliźniaczy lub szeregowy będziesz potrzebował pozwolenia na budowę. Budując dom przy granicy działki, będzie on zawsze swoim obszarem oddziaływania wykraczał poza granicę działki budowlanej objętej inwestycją. Pozwolenie na budowę wymagane jest też dla domów budowanych w odległości mniejszej niż 3 m od granicy terenu. Warunki techniczne dopuszczają budowę w odległości minimalnej 1,5 m dla działek węższych niż 16 m. Dopuszczają również budowę na granicy działki jeśli po drugiej stronie (u sąsiada) stanie dokładnie taki sam obiekt, mogą dotykać się ścianami. Wtedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Pozwolenie na budowę wymaga również budowa:

  • wolno stojących budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie mieści się w całości na działce stanowiącej teren inwestycji (domy szeregowe lub bliźniacze),
  • budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2,
  • całorocznych domków letniskowych (bez względu na powierzchnię zabudowy) lub domków przeznaczonych do okresowego wypoczynku o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2,
  • wiat o powierzchni zabudowy powyżej 50 m2,
  • basenów lub oczek wodnych poza terenem zabudowanej działki (niezależnie od powierzchni),
  • przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni powyżej 50 m2,
  • budynków usługowych,
  • budynków wielorodzinnych,
  • przebudowa ww. obiektów.

Wybór kierownika budowy

Wyżej wspomniałem, że do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o podjęciu funkcji kierownika budowy wraz z zaświadczeniem o posiadanych uprawnieniach budowlanych. W tym miejscu chciałbym to rozwinąć.

Dobry kierownik budowy to więcej niż połowa sukcesu na drodze do Twojego Domu Marzeń.

Formalności kierownika budowy

Pod słowem dobry kryje się wiele znaczeń. Jest to człowiek odpowiedzialny za budowę. Ale w przeciwieństwie do dużych i złożonych obiektów, na Twojej budowie będzie tylko w kluczowych etapach, a nie co dzień. Są to:

  • odbiór wykopu fundamentowego i zbrojenia fundamentów,
  • kontrola ścian konstrukcyjnych,
  • odbiór stropów i zbrojenia wieńców stropowych,
  • zatwierdzenie konstrukcji dachu.

Za każdą wizytą, kierownik budowy powinien dokonać wpisu w dzienniku budowy. Potwierdzi w ten sposób zgodność wykonania powyższych elementów z projektem i wiedzą techniczną. Dobry kierownik budowy to człowiek z doświadczeniem, z wiedzą i pojęciem „z czym to się je”. Taki, który znajdzie ewentualne błędy projektantów, podpowie co można usprawnić bądź ulepszyć w projekcie lub podczas procesu budowlanego. Zna etapy procesu budowlanego i pomoże także załatwić formalności w urzędzie. Najczęściej takie osoby znajdujemy z polecenia. Od zadowolonych znajomych bądź rodziny.

Z kierownikiem można również porozmawiać na temat pomocy w obliczeniu zapotrzebowania na materiały. Może on też pomóc w z znalezieniu dobrej ekipy, która zajmie się budową Twojego Domu Marzeń. Często, kierownicy mają swoje ekipy, z którymi współpracują na co dzień. To bardzo dobre połączenie i minimum formalności z Twojej strony. Musisz pamiętać, że dobry kierownik pomoże również przygotować dokumentację do zgłoszenia rozpoczęcia budowy oraz odbioru domu przez Nadzór Budowlany. Przypilnuje też aby wszystkie prace były wykonane zgodnie z harmonogramem. Dopilnuje wszelkich formalności prawnych i urzędowych. Kierownikiem budowy może być osoba posiadająca Uprawnienia budowlane. Powinny one uprawniać do kierowania robotami budowlanymi w danej specjalności w zakresie ograniczonym lub bez ograniczeń!

Formalności z dokumentacją budowy

Najważniejszym dokumentem podczas budowy Twojego Domu Marzeń jest Dziennik Budowy. To tam zapisywane są kolejne wykonywane etapy robót. Ich rozpoczęcie i zakończenie oraz wszystkie formalności urzędowe.

Według Ustawy Prawo budowlane:

Art. 45.

1. Dziennik budowy stanowi urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej.

2. Przed rozpoczęciem robót budowlanych należy dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji.

Dziennik budowy - formalności z wpisami

Dziennik budowy jest wydawany odpłatnie przez organ architektoniczno-budowlany. W terminie 3 dni od momentu, w którym pozwolenia na budowę stało się ostateczne. A także gdy inwestor nabył prawo do wykonywania robót budowlanych na podstawie zgłoszenia. Często możesz otrzymać dziennik wraz z zakupionym projektem Twojego Domu Marzeń. PAMIĘTAJ! Każdy dziennik musi być zarejestrowany przez organ architektoniczno-budowlany. To bardzo ważna sprawa i kolejne formalności do załatwienia w urzędzie.

Powyższy dziennik budowy można kupić np. tutaj.

W dzienniku budowy są odnotowywane poszczególne etapy realizacji prac. W nim dokonuje się wpisów odbioru poszczególnych elementów konstrukcyjnych, sieci wodno-kanalizacyjnej oraz elektrycznej. Stanowi on podstawę do ubiegania się o pozwolenie na użytkowanie obiektu (musi być załączony wraz z wnioskiem). Do dziennika budowy ma prawo wpisywać się osoba uprawniona. Jest to inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, kierownik budowy, kierownik robót sanitarnych, kierownik robót elektrycznych, projektant, organ budowlany. Dodatkowo osoby wykonujące czynności geodezyjne oraz wszystkie inne służby, które kontrolują budowę, kominiarz, itp. Musi znajdować się na budowie przez cały okres jej trwania. Z wpisów powinna wynikać kolejność zdarzeń występujących na placu budowy. Istotną rolę odgrywa chronologia wpisów z kolejnymi etapami budowy. Nie wolno uzupełniać dziennika budowy wstecz!

Sposób budowy

Gdy już wszystkie formalności są za Tobą. Wybrałeś działkę, masz projekt i kierownika budowy oraz zgłosiłeś chęć rozpoczęcia prac i zakupiłeś dziennik możesz rozpocząć prace budowlane. Wiele osób mających predyspozycję, chęci i trochę zdolności manualnych decyduję się na budowę Domu Marzeń „metodą gospodarczą”. Jest to sposób, w którym wiele elementów wykonuje się samodzielnie. Często przy pomocy ojca, teścia czy dziadka, który „kiedyś murował swój dom”, lub ma smykałkę do budowlanki. Często roboty skomplikowane zleca się profesjonalistą (np. montaż konstrukcji dachu). Jest to metoda, dzięki której możesz zaoszczędzić trochę pieniędzy, ale też wiąże się z dużym wysiłkiem fizycznym i obciążeniem psychicznym. Widziałem wiele domów budowanych według powyższej metody i domy te stoją do dziś. Na pewnych etapach będziesz potrzebował również dźwigu. Warto rozpatrzyć ten problem wcześniej i zamówić termin z wyprzedzeniem.

Budowa w trakcie

Możesz też wybrać wykonawcę całego projektu. Uzgadniasz z wykonawcą terminy wykonania poszczególnych elementów, kierownik budowy odbiera roboty ulegające zakryciu i kluczowe elementy konstrukcyjne. Ty odwiedzasz budowę i podziwiasz efekty sprawnej ekipy budowlanej. Z wykonawcami bywa różnie więc powinieneś „mieć oko” na wszystko. I to wcale nie jest łatwiejsze niż wybudować dom metodą gospodarczą. Obecnie konkurencja na rynku budowlanym jest ogromna. Tak samo rozbieżności między wykonawcami. Możesz trafić na sprawdzonego wykonawcę, jak i na ekipę, która prezentuje średnią jakość wykonywanych robót. Przed wyborem wykonawcy trzeba sprawdzić jego firmę. Czy na czas rozlicza się z Urzędem Skarbowym i ZUS-em? Możesz też poprosić wykonawcę o pokazanie zdjęć obiektów przez niego zrealizowanych. Jeśli ktoś zataja efekty swojej pracy, zazwyczaj ma ku temu powody. Sprawdzony wykonawca nie boi pochwalić się swoimi realizacjami, gdyż są one jego wizytówką.

Podsumowując

Proces budowy i formalności z nim związane są skomplikowane. Trzeba zwracać uwagę na wiele istotnych kwestii. Jeśli jednak masz chęci, to budowa Twojego Domu Marzeń nie będzie uciążliwa. Potrzebny jest dobry kierownik budowy, sprawna ekipa lub, gdy budujesz dom samodzielnie trochę zdolności manualnych. Budowa domu powinna być dla Ciebie przygodą, którą sam kształtujesz otaczającą Cię rzeczywistość (w obszarze oddziaływania obiektu). To bardzo ciekawe doświadczenie, które jest inspirujące i pełne niespodzianek.

100% formalności za Tobą
100% formalności za Tobą!

W następnych wpisach będę chciał przybliżyć Tobie etapy budowy „Krok po kroku”. Zaczynając od badań gruntu, wykopu pod fundament, wykonania fundamentów, ścian konstrukcyjnych i wszystkich innych niezbędnych elementów Twojego Domu Marzeń. Jeśli coś jest niezrozumiałe, zostaw komentarz lub skontaktuj się ze mną przez formularz kontaktowy. Postaram się odpowiedzieć na wszystkie pytania i rozwiać Twoje wątpliwości.

Dziękuję za uwagę i do następnego czytania…

Życzę przyjemnego dnia i powodzenia na drodze do Twojego Domu Marzeń!

Tomek 🙂

PROJEKT BUDOWLANY Twojego Domu Marzeń

projekt budowlany

Słowem wstępu:

Jak wybrać projekt domu optymalnego, komfortowego, który spełni Twoje oczekiwania ? Masz wiele pytań i wątpliwości, nie wiesz na co zwrócić uwagę przy wyborze projektu ? Przeglądasz setki stron z projektami i nie wiesz co wybrać ? Zapraszam dalej.

Projekt budowlany

Projekt budowlany – opracowanie, zbiór dokumentów i projektów podlegający prawnemu zatwierdzeniu przedstawiający plany inwestycji budowlanej w formie i zakresie określonym w odpowiednim rozporządzeniu stanowiący część dokumentacji budowy. Dziś chciałbym pomóc Ci w wyborze projektu budowlanego idealnego dla Ciebie. Jest to kontynuacja wpisu Działka Budowlana.

Działka i projekt – jedno wynika z drugiego

Wybór działki i projektu budowlanego jest ściśle powiązany. Pisałem, że należy dysponować działką budowlaną o określonych wymiarach. Wymiary te muszą być porównane i zbliżone z tymi, które są podane w projekcie budowlanym w punkcie: „Minimalne wymiary działki”. Dlatego tak ważne jest, aby zapoznać się z projektami domów, które spełniają nasze kryteria i skonfrontować je z dostępnymi działkami lub z naszą nieruchomością i bezpośrednio porównać wymiary. Aby odpowiedzieć na pytanie: „Czy ten dom zmieści się na mojej działce i będzie to zgodne z przepisami prawa budowlanego ?” Wymiary podane w projekcie są zgodne z przepisami i informują jakiej wielkości dom określa projekt budowlany.

Masz pomysł? Narysuj go!
Masz pomysł? Narysuj go!

Projekt budowlany – jaki wybrać?

Powszechnie dostępne projekty domów, które możesz obejrzeć i zakupić przez Internet są zaprojektowane dość przystępnie. Co przez to rozumiem ? Ich rozmieszczenie jest przemyślane (choć nie zawsze), podzielone są na kategorie: domy murowane, domy drewniane, powierzchnia i wiele, wiele więcej kategorii. Każdy z nas znajdzie coś dla siebie. Musisz pamiętać, aby w wybór projektu budowlanego nie opierał się tylko na funkcjonalności. Rozmieszczenie pomieszczeń i powierzchnia użytkowa jest istotna, lecz nie tylko. Zwróć uwagę na konstrukcję domu. To ona wpływa w dużej mierze na koszty budowy.

Konstrukcja, wygląd zewnętrzny, funkcjonalność

Celowo skupiam się na konstrukcji domu, gdyż wygląd zewnętrzny wynika bezpośrednio z niej. Duże otwarte przestrzenie zawdzięczamy licznym elementom żelbetowym. Duża ilość słupów i podciągów realnie podnosi koszty budowy. Architektura i wygląd zewnętrzny jest to temat bardzo indywidualny, dlatego zostawiam go do Twojej opinii. Projekt budowlany określa rozkład pomieszczeń, ich wielkość i usytuowanie.

Zastanów się nad funkcjonalnością domu. Określ czy potrzebujesz poddasze użytkowe, czy wystarczy trochę większy dom parterowy. Budowa poddasza wiąże się z większą ilością robót budowlanych, z dodatkowym wykonaniem stropu, schodów i wielu innych prac, a także z dodatkowymi kosztami. Wybierając dom parterowy oszczędzasz czas, pieniądze i „zdrowie”. Zwracam tylko uwagę, że jeśli możesz poświęcić więcej miejsca na działce wybuduj dom parterowy, natomiast, jeśli działka jest mała, warto rozważyć dom z poddaszem użytkowym. Zostawiam to do dla Ciebie, w końcu to ma być Twój Dom Marzeń 🙂

Konstrukcja – na co zwrócić uwagę?

  • Fundamenty – najczęściej zaprojektowane, jako ławy żelbetowe, monolityczne, wylewane na budowie. Jest to najczęściej spotykany sposób posadowienia budynków jednorodzinnych i większości innych budynków. Mogą się zdarzyć nieliczne stopy fundamentowe, pod kominy wolnostojące, czy słupy tarasu. O fundamentach opowiem szerzej w następnym wpisie.
  • Ściany fundamentowe lub ściany piwnicy – murowane, z bloczków betonowych.
  • Ściany konstrukcyjne – murowane, z bloczków silikatowych drobnowymiarowych, tzw. Silka, z ceramiki poryzowanej (pustaki ceramiczne, np. Porotherm), z gazobetonu (właściwie z betonu komórkowego np. Ytong lub H+H), drewniane (np. w domu z bala lub płaza drewnianego).
  • Wieniec – zwieńczenie każdej murowanej ściany konstrukcyjnej, pełni rolę „spięcia” i usztywnienia konstrukcji oraz jest podstawą oparcia konstrukcji dachu (murłaty dachowej).
  • Strop – może być wykonany w różnych technologiach. Mogą to być płyty kanałowe (strop żerański), strop typu Teriva lub starszy DZ-3 (prefabrykowane belki żelbetowe, w których przestrzenie wypełnia się drobnowymiarowymi pustakami stropowymi, a na całości wykonuje się wylewkę betonową), drewniany ( na belkach drewnianych z górną warstwą z drewna naturalnego lub wykończony płytą OSB), żelbetowy, wylewany na mokro na budowie ( w deskowaniu pełnym lub na prefabrykowanej płycie typu filigran).
  • Schody – różnych typów (np. proste, spocznikowe, kręcone czy zabiegowe) i wykonane z różnych materiałów (prefabrykowane żelbetowe, drewniane, stalowe).

Projekt budowlany – co z niego wynika?

  • Ściany działowe – z płyt gipsowo-kartonowych na stelażu z profili cienkościennych (mogą być dodatkowo ocieplone i wygłuszone wełną mineralną) lub murowane (z betonu komórkowego lub z ceramiki), prefabrykowane (montowane z gotowych płyt np. Ytong Panel).
  • Dach – wykonany w tradycyjnej technologii drewnianej, o różnym kącie nachylenia, z różnymi rodzajami pokryć dachowych (np. dachówka ceramiczna, dachówka betonowa, blachodachówka, gont bitumiczny, gont drewniany, strzecha (tak, to nie pomyłka)) lub stropodach (wentylowany, niewentylowany, dach zielony, z pokryciem najczęściej wykonanym z papy bitumicznej).
  • Okna – głownie mogą być o ramie drewnianej lub plastikowej (z PVC), najważniejsza jest jednak ilość szyb, cała konstrukcja decyduje o współczynniku przenikania ciepła U. Od 01.01.2018 współczynnik przenikania ciepła U dla okien musi wynosić U≤1,1 [W/m2*K], oznacza to, że okna z reguły będą dwu- lub trzyszybowe. Warto zwrócić uwagę na ten parametr ! Od 01.01.2021 będzie on wynosił U≤0,9 [W/m2*K]. Parametr ten nie dotyczy okien połaciowych (dachowych).
  • Izolacja cieplna – dotyczy ścian, jak i dachów czy stropodachów. Wykonywana ze styropianu lub wełny mineralnej o różnych parametrach i współczynnikach przenikania ciepła U. Im mniejsze U tym materiał droższy, ale też ma lepsze parametry izolacyjne.
Projekt budowlany - szkic

Przeglądając projekt powinieneś zwrócić uwagę na powyższe elementy. To technologia wykonania rzutuje bezpośrednio na koszty oraz czas wymagany do budowy Twojego Domu Marzeń. Różne czasy wiązania betonu, wykonywanie różnych elementów, różne ekipy budowlane na różnych etapach budowy. No chyba, że dom budujesz „metodą gospodarczą” i czas nie jest dla Ciebie bardzo istotny. Budowa domu przez ekipę budowlaną może zakończyć się w 12 miesięcy (przy dobrej organizacji pracy i sprzyjających warunkach atmosferycznych). Budowa na własną rękę (tzw. metoda gospodarcza) może rozciągnąć się nawet do 2 lub 3 lat.

Wybór projektu to nie prosta sprawa (lecz nikt nie mówił, że będzie łatwo). Proces budowlany jest złożony i nie zawsze można go przyspieszyć. Weź pod uwagę inne kwestie, o których pisałem we wcześniejszym artykule w akapicie poświęconym Miejscowemu Planowi Zagospodarowania  Przestrzennego.

Zapoznaj się dokładnie z MPZP, a w szczególności porównaj:

  • kąt nachylenia połaci dachowej,
  • liczbę kondygnacji,
  • maksymalną wysokość budynku,
  • jakie obiekty towarzyszące (np. garaż, altana) można wybudować,
  • odległość elewacji od drogi dojazdowej,
  • usytuowanie drogi dojazdowej,
  • usytuowanie obiektu.

Interesujący Cię MPZP znajdziesz w internecie w Biuletynie Informacji Publicznej Twojej gminy. Przykładowy pokazuję tu (klik).

Podsumowanie

Jak widzisz, pokazałem ważne elementy, decydujące o wyborze projektu budowlanego Twojego Domu Marzeń. Przed wyborem danego typu domu trzeba skonfrontować wiele części tej układanki. Zaczynając od najważniejszych Twojego wyobrażenia o domu, idąc dalej, szukając projektu dopasowywać poszczególne składniki w jedną całość. Nie należy zapominać o kosztach, nie są najważniejsze ale dlaczego dopłacać jeśli można wykonać pewne etapy taniej ? Pamiętaj też, żeby zwrócić uwagę czy zakupiony projekt można dowolnie adaptować, zgodnie z Twoimi potrzebami. Wielu projektantów wyraża na to zgodę, choć zdarzają się nieliczni, którzy tego nie robią. Żądają oni astronomicznych kwot za zmiany w projekcie ! Zwróć uwagę na powyższe elementy, a gwarantuję poprawny i bezkolizyjny proces budowlany Twojego Domu Marzeń.

Trawa w ogrodzie

Jeśli potrzebujesz pomocy w kwestii wyboru materiałów, śledź uważnie mojego bloga. Przygotowuje cykl artykułów „Krok po kroku”, który przeprowadzi Cię przez proces budowy Twojego Domu Marzeń. Znajdziesz tam informację o wykonywaniu poszczególnych elementów, doborze materiałów oraz typowych błędach, których należy się wystrzegać. Zapraszam również na moją stronę na Facebooku, gdzie znajdziesz wszystkie informację, które na bieżąco publikuje. Polub stronę, a będziesz otrzymywał aktualne wpisy i najnowsze informację ode mnie.

Na Facebooku znajdziesz mnie w tym miejscu (klik).

Życzę Ci udanych decyzji 🙂

Z pozdrowieniami

Tomek 🙂

DZIAŁKA BUDOWLANA Twojego Domu Marzeń

Działka

Słowem wstępu:

Jeśli chcesz wybudować Twój Dom Marzeń potrzebujesz działkę budowlaną. Dobra lokalizacja i zagospodarowanie terenu wokół domu sprzyja odpoczynkowi,. Ponadto gwarantuje relaks w zaciszu ogrodu, czy spędzanie czasu aktywnie wraz z dziećmi i rodziną. To wszystko zależy od Ciebie. Ale to dopiero po zakończeniu budowy Twojego Domu Marzeń. Dlatego tak ważna jest działka budowlana, której jeśli jeszcze nie posiadasz, pomogę Ci wybrać i przejść przez proces formalności. W tym artykule krok po kroku opisuje procedury związane z działką budowlaną. Zapraszam do artykułu.

Działka budowlana – Lokalizacja

Lokalizacja to istotna kwestia wyboru Twojego przyszłego miejsca zamieszkania. Jak wiadomo działek w centrum miasta jest dość niewiele. Liczni deweloperzy prześcigają się w ofertach cenowych i kupują każdy dostępny skrawek gruntu, a ceny są kosmiczne. Działka budowlana poza miastem jest przystępna cenowo. Z podziału tworzy się kształt prostokąta, rzadziej trapezu (to działki zazwyczaj skrajne, przy granicy lasu). Sama lokalizacja jest istotna w kwestii dojazdu do pracy lub dzieci do szkoły. Poza tym malowniczo położona działka pod miastem sprzyja rekreacji i wypoczynkowi.

Działka budowlana – wymiary

Wymiary działki są równie ważne co lokalizacja. Pamiętać musisz o tym, aby nie była ona zbyt wąska. Na takiej działce budowlanej trudno będzie umiejscowić dom z projektów ogólnodostępnych. Wiązać się będzie z większymi kosztami adaptacji projektu bądź trzeba będzie wykonać projekt indywidualny. Dla domu o powierzchni użytkowej do 120 m2 szerokość działki nie powinna być mniejsza niż 20 m. Pamiętaj, że minimalna odległość od granicy działki ściany domu z oknami wynosi 4 m, a ściany bez okien 3 m. Szerzej ustawodawca omówił to w Warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Dokładnie w Dziale II, Rozdział 1 “Usytuowanie obiektu”.

Zwrócić uwagę na przyłącza mediów (gaz, prąd, woda, odprowadzenie nieczystości). Im więcej przyłączy już istnieje tym przyszłe koszty będą mniejsze. Ważnym jest, aby wybrana przez nas działka miała dostęp do drogi publicznej bądź dojazdowej. Pamiętaj, żeby przez Twoją działkę nie była prowadzona żadna droga dojazdowa do sąsiedniej nieruchomości. Unikniesz kłopotów z włączeniem takiej działki do sieci dróg publicznych. Więcej o tym w akapicie „Wypis i wyrys”.

Działka budowlana, a badania gruntu

Wybrałeś już działkę w pięknej okolicy, z dala od zgiełku miasta pomyśl czy przed zakupem nie zlecić badań gruntu geologowi. Ja polecam wykonać takie badania swoim klientom. Koszt tych badań to wydatek 400-500 zł w zależności od ilości wykonanych odwiertów. Gwarantują one spokój i zapewniają odpowiednie posadowienie budynku. A jak wiemy solidne fundamenty, to podstawa. Wiem, że w obrocie spotkać można działki budowlane na terenach podmokłych. Często też po dawnych jeziorach lub innych zbiornikach wodnych, na których znajduje się głęboka warstwa torfu, którą trzeba usunąć. Powoduje to znaczny wzrost kosztów budowy Twojego Domu Marzeń.

Działka budowlana - checklista pomaga :)

Działka budowlana, a księga wieczysta

Wybrałeś lokalizację. Działka budowlana jest odpowiednia i badania potwierdzają, że może tu powstać dom jednorodzinny, należy zbadać stan prawny nieruchomości. Do tego celu służy Księga Wieczysta założona dla naszej wybranej nieruchomości. Z Księgą Wieczystą najczęściej można zapoznać się w Sądzie Rejonowym odpowiednim dla miejsca zamieszkania w wydziale Ksiąg Wieczystych. Księga Wieczysta składa się z czterech działów. Co należy sprawdzić:

  • Dział I – informacje o nieruchomości takie jak: typ, adres, numer działki, opis praw jakie jej przysługują np. służebność gruntowa, itp.
  • Dział II – informacje dotyczące: właściciela nieruchomości, użytkowania wieczystego (o ile istnieje). Sprawdź czy osoba, która chcę działkę sprzedać jest wpisana do Księgi Wieczystej jako właściciel !
  • Dział III – w tym dziale sprawdzisz czy innym osobą nie przysługują prawa do nieruchomości. Na przykład: pierwokup lub odkup, wejście, przejścia czy przejazdy przez nieruchomość.
  • Dział IV – najważniejszy dział Księgi Wieczystej. To tutaj znajdują się wszystkie wpisy dotyczące zobowiązań nieruchomości, hipoteki. “Ten, którego hipoteka jest ustanowiona na nieruchomości ma prawo dochodzić swoich roszczeń z tytułu np. kredytu hipotecznego zaciągniętego pod ten grunt”. Gdy na nieruchomości są inne zadłużenia, w momencie zaciągania kredytu pod tą działkę, należy dostarczyć do banku zaświadczenia, że w momencie podpisania aktu notarialnego żaden podmiot nie będzie miał prawa zgłaszać do nich roszczeń.

Wszystkie informację można sprawdzić pod adresem ekw.ms.gov.pl bez wychodzenia z domu. Nie musisz być właścicielem nieruchomości by zapoznać się z Księgą Wieczystą. Może okazać się, że dla wybranej działki budowlanej KW nie została utworzona. Jeśli kupujesz nieruchomość na kredyt sam będziesz musiał taką założyć.

Wypis i wyrys z ewidencji gruntów dla działki budowlanej

Następnie, powinieneś uzyskać wypis i wyrys działki z miejscowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Będzie to Starostwo Powiatowe lub Urząd Miasta odpowiedni dla lokalizacji Twojej nieruchomości. Dokumenty te, inaczej niż w przypadku Księgi Wieczystej może otrzymać właściciel nieruchomości lub jego pełnomocnik. W miejscowej ewidencji geodezyjnej i kartograficznej uzyskamy następujące informacje. Kto jest właścicielem nieruchomości (pełne dane właściciela), numer Księgi Wieczystej, numer i oznaczenie działki, dokładną powierzchnię działki. Powierzchnia może być inna niż w Księdze Wieczystej, za prawdziwą przyjmuje się tą z wypisu. Teoretycznie tylko uzyskamy również informację o rodzaju gruntu i gleb jakie występują na powierzchni nieruchomości. Choć szczególnie nie zwracałbym na nie uwagi, tylko zlecił osobne badania geologowi.

Zwrócić uwagę na Mapę Zasadniczą dostępną w Urzędzie, podane są tam dane o rodzajach sieci występujących w pobliżu Twojej działki. Jeśli nie jest ona uzbrojona w przyłącza, niezbędne jest doprowadzenie ich do nieruchomości. Mapa Zasadnicza określa odległości, więc łatwo na jej podstawie określić dodatkowe koszty związane z przyłączeniem jej do sieci. Zazwyczaj Urzędy dysponują Mapą Zasadniczą w skali 1:500. Przed podpisaniem aktu notarialnego zgłoś chęć zapoznania się z powyższymi danymi właścicielowi. Tylko on lub jego pełnomocnik może przygotował dla nas powyższe dokumenty. Usprawni to proces decyzyjny i w spokoju będziemy mogli podpisać akt notarialny, wiedząc, że nie kupujemy przysłowiowego „kota w worku”.

Działka budowlana - mapa zasadnicza
Tak wygląda mapa zasadnicza działki budowlanej.

Mapa do celów projektowych – www.poradnikprojektanta.pl

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Gdy kupujemy działkę budowlaną nie do końca możemy wybudować na niej wszystko co chcemy. Jesteśmy bowiem zobowiązani do budowy według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Jest to dokument sporządzany przez Wójta, Burmistrza lub Prezydenta odpowiedniego do lokalizacji naszej działki. To MPZP określa co możemy wybudować na naszej nieruchomości. Szczegółowe informacje co może zostać wybudowane w okolicy możemy sprawdzić MPZP w Internecie. Dane te możesz uzyskać również w Urzędzie Miasta lub Gminy i tam zasięgnąć informacji. Zwrócić uwagę na to co może powstać w okolicy i czy nie będzie to jakiś zakład przemysłowy. Przecież nie chcemy co dzień słuchać pracujących maszyn lub samochodów ciężarowych, które są hałaśliwe i uciążliwe.

Jeśli MPZP naszej działki nie obejmuje, należy złożyć w miejscowym wydziale architektonicznym wniosek o wydanie warunków zabudowy. Zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego normują nie tylko to co możemy tam wybudować. Zawierają wiele informacji dodatkowych jak: kąt nachylenia połaci dachowej, wysokość budynku, linie zabudowy, liczbę kondygnacji itp. Warto spotkać się z lokalnym projektantem, który pomoże wybrać idealny projekt dla nas jaki i spełniający podane wymogi prawne.

Umowa przedwstępna

Bardzo często nie możemy od razu po wyborze działki podpisać umowy kupna-sprzedaży. Właściciel powinien uregulować stan prawny nieruchomości (jeśli była przekazana w spadku lub darowiźnie). Sprzedający powinien też wyjaśnić stan zobowiązań finansowych (jeśli był zaciągany pod nieruchomość kredyt lub pożyczka). Warto w takim przypadku podpisać umowę przedwstępną, która zawierać będzie termin zawarcia umowy przyrzeczonej, oraz ustaloną wartość nieruchomości. Umowę tą szerzej reguluje Kodeks Cywilny. Należy zawrzeć ją w formie papierowej, z określonym terminem, nie dłuższym niż 1 rok od podpisania umowy przedwstępnej. Po upływie 1 roku nabywca nie będzie zobowiązany nabyć nieruchomość, której powyższa umowa dotyczy. Umowa ta nie musi być spisana u notariusza, może zostać podpisana tylko przez nabywcę i zbywcę. Należy pamiętać, że wszystkie zobowiązania wynikające z Umowy Przedwstępnej ulegają przedawnieniu w momencie upłynięcia 1 roku od podpisania umowy !

Notariusz

Wreszcie zbliżamy się do końca finalizowania zakupu Twojej działki budowlanej, na której w przyszłości stanie Twój Dom Marzeń. Po spełnieniu wszystkich powyższych wymagań, odwiedzeniu Urzędów i zgromadzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów, możesz przystąpić do sfinalizowania transakcji. Wystarczy krótka, wizyta u Notariusza w celu podpisania aktu notarialnego i już będziesz mógł cieszyć się z zakupu działki budowlanej. To Twój pierwszy kroku na drodze do Domu Marzeń. Ilość poświęconego czasu na szukanie nieruchomości, badania, negocjacje z właścicielem i gromadzenie dokumentacji zajęła wiele chwil. Po podpisaniu aktu notarialnego będziesz mógł wbić pierwszy szpadel we własną ziemie. Prawda, że cudowne uczucie…

Piękna działka, piękny dom, piękna okolica

Koszty zakupu działki budowlanej

Krótkie podsumowanie, kosztów związanych z zakupem:

  • wartość działki budowlanej – zapłacony dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości,
  • koszt podpisania aktu notarialnego (taksa notarialna) – 1 % wartości nieruchomości. Płatne u notariusza, w momencie podpisywania aktu notarialnego, kwoty zaczynają się od 2000 zł.
  • podatek VAT – jeśli kupujesz nieruchomość od firmy. Zazwyczaj jest wliczony w cenę, stawka 23%, zwalnia z płatności PCC.
  • podatek PCC – jeśli kupujesz od osoby fizycznej. PCC nie jest wliczony w cenę sprzedaży. Płatny w terminie 14 dni od zakupu. Po zakupie należy złożyć deklaracje PCC w Twoim Urzędzie Skarbowym. Podatek trzeba zapłacić najpóźniej w 14 dniu od podpisania aktu notarialnego, jest to 2% wartości nieruchomości zawartej w akcie notarialnym.
  • ewentualne badania gruntu – 500 zł.

Ciesz się z własnego gruntu !

Gratulacje, właśnie stałeś się Właścicielem gruntu na cele budowlane. Cieszę się wraz z Tobą, bo to pierwszy krok do Twojego Domu Marzeń. Następnym krokiem będzie wybór projektu, który przybliżę w następnym wpisie.

Jeśli podoba Ci się ten wpis lub Cię zaciekawił, będzie mi niezmiernie miło jeśli podzielisz się tymi informacjami ze znajomymi. Może Oni też „robią” pierwszy krok na drodze, której celem jest Twój Dom Marzeń.

Dziękuję za uwagę i zapraszam na drugą część, która będzie poruszała temat wyboru projektu Twojego Domu Marzeń.

Pozdrawiam i życzę przyjemnej reszty dnia !

Tomek 🙂